Bien calculer ne suffit pas pour bien décider

D’abord définir ce que le chiffre doit dire

« L’indexation est-elle due ? » ressemble à un simple exercice de calcul. En réalité, la question en contient plusieurs : quelle clause s’applique et dans quelle version, quel indice a été convenu, à partir de quel mois de base mesure-t-on, et le seuil est-il exprimé en points d’indice ou en pourcentage ? Ce n’est qu’une fois ces points établis que l’on sait quel chiffre il faut calculer.

Dans l’exemple fictif de cet article, il s’agit de l’unité 3 d’un immeuble commercial. On vérifie si la clause d’indexation prévue à l’article 5 du bail est déclenchée, et non comment évoluent les loyers de l’ensemble de l’immeuble. Cette délimitation n’est pas une note en petits caractères reléguée à la fin, mais une partie du résultat. Elle empêche qu’un chiffre repris plus tard acquière silencieusement une portée plus large, par exemple comme hypothèse d’indexation pour tout un portefeuille.

Relier chaque entrée à sa source

Pour chaque chiffre, la provenance et les caractéristiques pertinentes sur le fond devraient être établies : document et version, page ou cellule, unité et date de référence. Pour un indice des prix, cela comprend le nom de l’indice, le mois de base, le mois de comparaison et l’année de base de la série. Un niveau d’indice sans année de base est incomplet, car une même évolution des prix donne un nombre de points différent selon l’année de base.

Dans l’exemple, les entrées proviennent de différents documents. Le bail fictif de l’unité 3 indique, à l’article 5, p. 6, le seuil de plus de 10 points, l’année de base 2020 et, pour le mois de base, le niveau d’indice 114,3. Le niveau actuel de 121,6 provient de la série d’indices. Le business plan contient un autre chiffre, un seuil de 5 %. Il s’agit d’une hypothèse de planification, pas d’une source contractuelle. Dans l’exemple, les deux avenants ne modifient pas l’article 5 ; pour un bail réel, c’est une étape de vérification à part entière.

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Appliquer la règle de calcul de la clause

Un calcul déterministe donne le même résultat avec les mêmes entrées et les mêmes règles. Ce qui compte, c’est la règle appliquée. Dans sa fiche d’information, l’Office fédéral de la statistique allemand (Destatis) distingue les clauses en points, dans lesquelles une adaptation dépend d’une variation d’un certain nombre de points d’indice, des clauses en pourcentage. La variation en pourcentage se calcule selon la formule qui y est indiquée : (nouveau niveau d’indice / ancien niveau d’indice) · 100 − 100.

Dans l’exemple, les deux méthodes mènent à des chiffres justes, mais différents. Selon la clause en points de l’article 5, l’indice a augmenté de 7,3 points ; l’adaptation ne serait déclenchée qu’à un niveau supérieur à 124,3. Selon le calcul en pourcentage du business plan, il a augmenté de 6,39 % et a dépassé le seuil de 5 % retenu par celui-ci, situé à 114,3 · 1,05 ≈ 120,0. Les deux calculs sont arithmétiquement corrects. Seul le premier suit le contrat.

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Vérifier la sélection indépendamment du calcul

Le contrôle arithmétique indique si l’opération choisie a été correctement exécutée. Le contrôle sur le fond demande s’il s’agissait de la bonne opération avec les bonnes entrées. Le mois de base correspond-il à la dernière adaptation effective ? Le niveau actuel est-il une valeur définitive ? L’article 5 a-t-il été modifié par un avenant ? L’année de base de la série utilisée correspond-elle à celle que mentionne la clause ? Le résultat de 6,39 % ne permet de répondre à aucune de ces questions.

L’année de base mérite une attention particulière. Selon Destatis, l’indice des prix à la consommation est révisé tous les cinq ans et passe à une nouvelle année de base ; le passage de la base 2015 à la base 2020 a eu lieu en février 2023. Le résultat en points dépend de l’année de base, la variation en pourcentage non. Si une clause mentionne une autre année de base que la série utilisée, une vérification en points n’est pas probante sans conversion. Un intitulé de résultat clair consigne donc ce qui a été vérifié : « Seuil de l’article 5 (points, base 2020) non atteint » est plus précis que « aucune indexation due ».

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Transmettre un résultat vérifiable

Une transmission utile contient la liste des entrées avec leurs références de source, la règle appliquée, le détail du calcul et le résultat avec son unité. Dans l’exemple, la contradiction en fait expressément partie : le business plan suppose une indexation à partir de 2026, que le contrat ne justifie pas au niveau actuel de l’indice. Cet écart est le véritable constat, pas le chiffre 7,3.

Même si le seuil est dépassé plus tard, le calcul reste en deux étapes. La clause en points détermine si une adaptation a lieu. Selon la fiche d’information de Destatis, l’ampleur de l’adaptation découle, dans un second temps, de la variation en pourcentage lorsque la clause prévoit, comme dans l’exemple, une adaptation dans la proportion correspondante en pourcentage. Savoir si la clause est valable et comment l’interpréter relève toujours d’un examen juridique.

Le principe de plateforme de RAIVA relie des résultats traçables aux sources et aux étapes de vérification. Les valeurs présentées ici sont illustratives et ne démontrent aucun bail, niveau d’indice ou résultat économique réel. Si des informations manquent, le résultat devrait contenir une question ouverte plutôt que de masquer l’incertitude par des décimales supplémentaires.

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