Zuerst festlegen, was die Zahl sagen soll
„Ist die Indexanpassung fällig?“ klingt nach einer Rechenaufgabe. Tatsächlich stecken darin mehrere Fragen: Welche Klausel gilt in welcher Fassung, welcher Index ist vereinbart, ab welchem Basismonat wird gemessen, und ist die Schwelle in Indexpunkten oder in Prozent ausgedrückt? Erst wenn das feststeht, ist klar, welche Zahl überhaupt berechnet werden soll.
Im fiktiven Beispiel dieses Artikels geht es um Einheit 3 eines Gewerbeobjekts. Geprüft wird, ob die Wertsicherung nach § 5 des Mietvertrags ausgelöst ist, nicht, wie sich die Mieten im gesamten Objekt entwickeln. Diese Eingrenzung ist kein Kleingedrucktes für das Ende, sondern ein Teil des Ergebnisses. Sie verhindert, dass eine später kopierte Zahl stillschweigend einen umfassenderen Anspruch erhält, etwa als Indexannahme für ein ganzes Portfolio.
Jede Eingabe an ihre Quelle binden
Für jede Zahl sollten Herkunft und fachlich relevante Merkmale feststehen: Dokument und Fassung, Seite oder Zelle, Einheit und Bezugszeitpunkt. Bei einem Preisindex gehören dazu der Name des Index, der Basismonat, der Vergleichsmonat und das Basisjahr der Indexreihe. Ein Indexstand ohne Basisjahr ist unvollständig, denn dieselbe Preisentwicklung ergibt je nach Basisjahr eine andere Zahl von Punkten.
Im Beispiel kommen die Eingaben aus verschiedenen Dokumenten. Der fiktive Mietvertrag für Einheit 3 nennt auf S. 6 in § 5 die Schwelle von mehr als 10 Punkten, das Basisjahr 2020 und für den Basismonat den Indexstand 114,3. Der aktuelle Stand von 121,6 stammt aus der Indexreihe. Der Businessplan enthält eine weitere Zahl, eine Schwelle von 5 %. Sie ist eine Planungsannahme, keine Vertragsquelle. Im Beispiel ändern die zwei Nachträge § 5 nicht; bei einem echten Vertrag ist das ein eigener Prüfschritt.
Destatis · Merkblatt Punkteregelungen in Wertsicherungsklauseln
Die Rechenregel der Klausel anwenden
Eine deterministische Berechnung liefert bei gleichen Eingaben und Regeln dasselbe Ergebnis. Entscheidend ist, welche Regel angewendet wird. Das Statistische Bundesamt unterscheidet in seinem Merkblatt Punkteregelungen, bei denen eine Anpassung von einer Veränderung um eine bestimmte Zahl von Indexpunkten abhängt, von Prozentregelungen. Die prozentuale Veränderung berechnet sich nach der dort genannten Formel: (neuer Indexstand / alter Indexstand) · 100 − 100.
Im Beispiel führen beide Wege zu richtigen, aber verschiedenen Zahlen. Nach der Punkteregelung aus § 5 ist der Index um 7,3 Punkte gestiegen; ausgelöst wäre die Anpassung erst bei einem Stand über 124,3. Nach der Prozentrechnung des Businessplans ist er um 6,39 % gestiegen und hat dessen Schwelle von 5 % überschritten, die bei 114,3 · 1,05 ≈ 120,0 liegt. Beide Rechnungen sind arithmetisch korrekt. Nur die erste folgt dem Vertrag.
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Fiktiver Mietvertrag Einheit 3, S. 6, § 5: Die Miete ändert sich im entsprechenden prozentualen Verhältnis, sobald sich der Verbraucherpreisindex (Basis 2020 = 100) gegenüber dem Basismonat um mehr als 10 Punkte verändert hat. Basismonat 114,3, aktueller Stand 121,6 (fiktive Werte). Nach dem Vertrag: 121,6 − 114,3 = 7,3 Punkte, die Schwelle ist nicht erreicht; ausgelöst erst über 124,3. Nach dem Businessplan: (121,6 / 114,3) · 100 − 100 = 6,39 %, die dort angenommene Schwelle von 5 % ist erreicht, eine Indexierung ab 2026 eingeplant. Die Wirksamkeit der Klausel und weitere Einheiten sind damit nicht geprüft.
Die Auswahl unabhängig von der Rechnung prüfen
Die Rechenkontrolle beantwortet, ob die gewählte Operation richtig ausgeführt wurde. Die fachliche Kontrolle fragt, ob es die richtige Operation mit den richtigen Eingaben war. Entspricht der Basismonat der letzten tatsächlichen Anpassung? Ist der aktuelle Stand ein endgültiger Wert? Wurde § 5 durch einen Nachtrag geändert? Passt das Basisjahr der verwendeten Indexreihe zu dem, das die Klausel nennt? Am Ergebnis 6,39 % lässt sich keine dieser Fragen beantworten.
Das Basisjahr verdient besondere Aufmerksamkeit. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wird der Verbraucherpreisindex alle fünf Jahre überarbeitet und auf ein neues Basisjahr umgestellt; die Umstellung von Basis 2015 auf 2020 erfolgte im Februar 2023. Das Ergebnis in Punkten hängt vom Basisjahr ab, die prozentuale Veränderung nicht. Nennt eine Klausel ein anderes Basisjahr als die verwendete Reihe, ist eine Punkteprüfung ohne Umrechnung nicht aussagekräftig. Ein klarer Ergebnistitel hält deshalb fest, was geprüft wurde: „Schwelle nach § 5 (Punkte, Basis 2020) nicht erreicht“ ist genauer als „keine Indexanpassung fällig“.
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Ein prüfbares Ergebnis übergeben
Eine sinnvolle Übergabe enthält die Eingabeliste mit Quellenreferenzen, die angewendete Regel, den Rechenweg und das Ergebnis mit Einheit. Im Beispiel gehört ausdrücklich der Widerspruch dazu: Der Businessplan unterstellt eine Indexierung ab 2026, die der Vertrag beim aktuellen Indexstand nicht trägt. Diese Abweichung ist der eigentliche Befund, nicht die Zahl 7,3.
Auch wenn die Schwelle später überschritten wird, bleibt die Rechnung zweistufig. Die Punkteregelung bestimmt, ob angepasst wird. Wie stark angepasst wird, ergibt sich laut dem Merkblatt des Statistischen Bundesamtes in einem zweiten Schritt aus der prozentualen Veränderung, wenn die Klausel wie im Beispiel eine Anpassung im entsprechenden prozentualen Verhältnis vorsieht. Ob die Klausel wirksam ist und wie sie auszulegen ist, bleibt eine rechtliche Prüfung.
Das Plattformprinzip von RAIVA verbindet nachvollziehbare Ergebnisse mit Quellen und Prüfschritten. Die hier gezeigten Werte sind illustrativ und belegen keine realen Mietverträge, Indexstände oder wirtschaftlichen Resultate. Wenn Angaben fehlen, sollte das Ergebnis eine offene Frage enthalten, statt die fehlende Sicherheit durch zusätzliche Nachkommastellen zu verdecken.
Destatis · Merkblatt Punkteregelungen in Wertsicherungsklauseln
